No episódio #45 do TribContCast, a professora Ana Carolina Monguilod trouxe reflexões fundamentais sobre os impactos da reforma tributária no mercado imobiliário e nos planejamentos patrimoniais e sucessórios. A entrevista, parte da série “Reforma Tributária por Grandes Tributaristas”, vai além da análise técnica da Lei Complementar 214/2025 e do PLP 108/2024: é uma verdadeira aula sobre as novas complexidades que o contribuinte — e especialmente o investidor — deve enfrentar.
Um sistema mais complexo do que o anterior
Apesar da expectativa de simplificação, a professora avalia que a reforma consumirá muitos recursos públicos e privados, sem entregar a desburocratização prometida. Ao contrário, o novo sistema — que substitui tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins pelo IBS e CBS — nasce com exceções, regimes diferenciados e alíquotas elevadas. Isso, segundo ela, tende a aumentar o contencioso tributário, e não reduzi-lo. “Essa reforma tributária ela nos custará caro em diversos aspectos […] nós vamos pagar um grande preço durante a transição, vamos ter que conviver com dois sistemas diferentes. Para quê? Para não entregar a simplicidade que foi prometida", destaca.
Impactos diretos no mercado imobiliário
A reforma incorpora o setor de forma mais ampla ao sistema de tributação sobre o consumo. Com isso, operações de venda e locação de imóveis passarão a ser alcançadas por IBS e CBS, substituindo o modelo anterior, onde a incidência se concentrava no IR e PIS/Cofins. Mesmo com alíquotas reduzidas (entre 8% e 14%), o novo modelo resultará em aumento de carga para grande parte dos contribuintes, especialmente aqueles que atuam de forma estruturada no mercado — como holdings e FIIs.
“A tributação do setor imobiliário hoje ela é relativamente simples […]. O sistema que está por vir […] vai ser muito mais complicado do que o sistema que nós temos hoje.”, destaca.
A mudança deve impactar diretamente o preço final dos imóveis, uma vez que o consumidor pessoa física será, na prática, o contribuinte de fato, arcando com o custo do novo modelo.
Pessoas físicas, holdings e fundos imobiliários: quem paga mais?
Ana Carolina analisou também os três principais perfis de investidores imobiliários:
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Pessoa física: se não for considerada contribuinte, segue pagando IR sobre locação (27,5%) e ganho de capital (até 22,5%). No entanto, se for enquadrada como contribuinte de IBS/CBS, haverá aumento significativo da carga tributária.
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Holdings patrimoniais: perdem atratividade com a reforma, pois passam a sofrer incidência de IBS e CBS em substituição ao PIS/Cofins, o que pode elevar os custos dependendo do perfil da operação.
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Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): antes isentos, agora serão contribuintes de IBS e CBS por força do veto presidencial, o que pode reduzir sua rentabilidade e afetar o apelo junto a pequenos investidores.
PLP 108/2024: ITCMD, ITBI e a valorização de mercado
Outro ponto de destaque é a tentativa do legislador de valorizar o “preço de mercado” como base de cálculo para tributos sobre a propriedade, como ITBI, ITCMD e IPTU. A medida visa reduzir o uso de valores históricos e presunções patrimoniais, o que, na visão da professora, pode gerar insegurança jurídica.
Ela chama atenção também para a atuação mais agressiva de municípios na cobrança de ITBI, especialmente em operações de conferência de bens para holdings — prática comum no planejamento sucessório.
Trustes, offshores e o desafio da capacidade contributiva
A entrevista também abordou a nova lógica de tributação dos trustes no exterior, tema tratado na Lei 14.754/2023 e retomado no PLP 108/2024. A legislação passa a tratar a transferência de bens via trust como doação ou herança, sujeita ao ITCMD, mesmo que o beneficiário não detenha controle ou acesso efetivo aos ativos.
Para Ana Carolina, o ponto mais crítico é o desrespeito ao princípio da capacidade contributiva, pois há risco de tributação de quem ainda não possui disponibilidade econômica dos bens.
O recado: planejamento, cautela e análise caso a caso
O principal conselho deixado pela professora é claro: não há solução única e universal. Cada família, empresa ou investidor deve avaliar cuidadosamente seus objetivos (não apenas tributários) e fazer contas antes de reestruturar seu patrimônio. A tendência de replicar estruturas padronizadas, como holdings, pode gerar mais custo do que benefício. “O ideal é que o contribuinte tenha clareza sobre seus objetivos patrimoniais e sucessórios. E que esteja bem-informado sobre os efeitos da legislação antes de decidir.”
